Smlouvy a daně u zpětného leasingu nemovitosti

Smluvní balíček: co se podepisuje

Standardní transakce zpětného leasingu se skládá zpravidla ze čtyř dokumentů:

1. Kupní smlouva. Převádí vlastnictví na investora. Obsahuje identifikaci nemovitosti podle katastru, kupní cenu, způsob úhrady a prohlášení o právních vadách.
2. Nájemní smlouva. Zakládá právo klienta nemovitost dál užívat. Řeší dobu nájmu, nájemné, zálohy na služby, kauci a výpovědní důvody.
3. Ujednání o zpětném odkupu. Nejčastěji smlouva o smlouvě budoucí kupní. Detailně rozebíráme v článku o zpětném odkupu nemovitosti.
4. Smlouva o advokátní úschově. Určuje, kdy a komu se z úschovy uvolní peníze.

Klíčové je, aby dokumenty tvořily jeden celek a odkazovaly se navzájem. Podpis kupní smlouvy bez současného podpisu nájemní smlouvy a ujednání o odkupu je zásadní chyba — v tu chvíli jde o obyčejný prodej, u kterého zbytek závisí na dobré vůli druhé strany.

Advokátní úschova

Úschova je bezpečnostní mechanismus, který chrání obě strany. Kupující složí peníze u advokáta nebo notáře ještě před vkladem do katastru, prodávající tedy ví, že prostředky existují. Uvolní se ale až po splnění dohodnutých podmínek — typicky po zápisu vlastnického práva.

Ve smlouvě o úschově by mělo být jednoznačně určeno, komu a v jakém pořadí se peníze vyplácejí. U případů s exekucemi se z úschovy nejprve hradí přímo exekutorským úřadům a zástavním věřitelům, teprve zbytek jde klientovi. Podrobněji v článku o exekuci a dražbě nemovitosti.

Pravidlo bez výjimky: peníze za nemovitost nikdy neputují mimo úschovu. Ani zálohou, ani „na dorovnání", ani v hotovosti při podpisu.

Katastr a pořadí zápisů

Vlastnické právo k nemovitosti vzniká až vkladem do katastru nemovitostí, nikoliv podpisem smlouvy. Katastrální úřad má na rozhodnutí zákonnou lhůtu a návrhy vyřizuje v pořadí, v jakém byly podány. Toto pořadí je u zatížených nemovitostí zásadní — určuje, které právo má přednost.

Proto se u případů se zástavami a exekucemi součástí přípravy stává i souhlas věřitele s výmazem zástavního práva a koordinace návrhů tak, aby se zápisy odbavily ve správném sledu. Je to administrativně náročnější, ale zvládnutelné.

Daňové souvislosti

Prodej nemovitosti může být předmětem daně z příjmů fyzických osob. Zákon o daních z příjmů zná několik osvobození, přičemž nejčastěji se uplatňuje osvobození při splnění časového testu (délky vlastnictví) nebo při použití prostředků na uspokojení vlastní bytové potřeby. Délka časového testu se liší podle toho, kdy byla nemovitost pořízena, a pravidla se v čase měnila.

Vedle toho platí, že vlastník nemovitosti hradí daň z nemovitých věcí — po převodu tedy investor, nikoliv nájemce, pokud se strany nedohodnou jinak. Nájemné placené fyzickou osobou na bydlení není daňově uznatelným výdajem.

Konkrétní daňový dopad závisí na době vlastnictví, způsobu nabytí, výši ceny i na tom, jak budou prostředky použity. Doporučujeme situaci probrat s daňovým poradcem před podpisem, ne až při podání přiznání. Tento článek je informativní a daňové poradenství nenahrazuje.

Kontrolní seznam před podpisem

• Dostal jsem všechny smlouvy dopředu a měl čas si je v klidu přečíst?
• Sedí identifikace nemovitosti s výpisem z katastru — parcelní čísla, jednotka, podíl na společných částech?
• Je kupní cena uvedena číslem a odpovídá tomu, co bylo dohodnuto?
• Je jasné, kolik dostanu na ruku po vyplacení všech závazků?
• Je nájemní smlouva uzavřena na dostatečnou dobu a je nájemné pro můj rozpočet udržitelné?
• Je právo zpětného odkupu ve smlouvě, včetně ceny nebo vzorce a lhůty?
• Procházejí peníze úschovou a jsou podmínky výplaty popsané?
• Jsou všechny poplatky vyčíslené — právní služby, úschova, správní poplatek za vklad, ocenění?
• Vím, co se stane při zpoždění platby nájmu?
• Nechal jsem si dokumenty posoudit vlastním advokátem?

Varovné signály

Několik věcí by mělo jednání okamžitě zastavit:

• Tlak na podpis „ještě dnes", protože nabídka jinak propadne.
• Odmítnutí poskytnout smlouvy k prostudování předem.
• Platba mimo úschovu nebo v hotovosti.
• Chybějící písemné ujednání o zpětném odkupu s odkazem na to, že se to „vyřeší později".
• Nedohledatelná protistrana — bez sídla, historie a konkrétní kontaktní osoby.
• Nájemní smlouva na velmi krátkou dobu bez jasného mechanismu prodloužení.

Seriózní protistrana vám dá čas, dokumenty i prostor na vlastního právníka. Pokud si nejste jistí, ozvěte se — nezávazná nabídka je zdarma a nezavazuje vás k ničemu. Rádi vám vysvětlíme i to, co bude ve smlouvě napsané drobným písmem.

Časté dotazy k tématu