Exekuce a dražba nemovitosti: jak je zastavit

Proč je dražba nejhorší varianta

V dražbě se nemovitost prodává od nejnižšího podání, které je zlomkem znalecky určené ceny. Prakticky to znamená, že byt s tržní hodnotou několika milionů se může vydražit hluboko pod svou skutečnou cenou. Rozdíl mezi tržní cenou a vydraženou částkou je čistá ztráta dlužníka.

K tomu se přičítají náklady exekuce, odměna exekutora, znalecký posudek a další položky. Výsledkem bývá situace, kdy dlužník přijde o nemovitost a přesto mu zůstane část dluhu. A protože dražba znamená i konec bydlení, řeší se souběžně stěhování, často pod časovým tlakem.

Kolik času reálně máte

Exekuce na nemovitost neproběhne ze dne na den. Postupuje v krocích: exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zápis do katastru, znalecké ocenění, usnesení o ceně, dražební vyhláška a teprve pak samotná dražba. Mezi jednotlivými kroky jsou zákonné lhůty.

Praktický důsledek je zásadní: čím dřív začnete situaci řešit, tím víc možností máte. Ve fázi, kdy je teprve doručen exekuční příkaz, je prostor široký. Po vydání dražební vyhlášky se okno zužuje, ale i tehdy lze zpravidla ještě jednat — dražbu je možné odvrátit uhrazením vymáhané pohledávky s příslušenstvím.

Nejčastější chyba, se kterou se setkáváme, není špatné rozhodnutí. Je to odkládání. Obálky, které zůstanou neotevřené, situaci nezastaví — jen zkrátí čas, který na řešení zbývá.

Jak zpětný leasing exekuci řeší

Princip je přímočarý. Nemovitost se prodá investorovi a z kupní ceny se prostřednictvím advokátní úschovy uhradí exekuce a další závazky. Exekutorský úřad vystaví vyčíslení dluhu, částka se z úschovy odešle přímo na jeho účet a exekuce se zastaví a vymaže z katastru. Zbytek kupní ceny náleží klientovi.

Současně s kupní smlouvou se podepisuje nájemní smlouva, takže bydlení pokračuje. K tomu se sjednává právo zpětného odkupu — jakmile se registry vyčistí a situace stabilizuje, může klient nemovitost koupit zpět.

Oproti dražbě jsou rozdíly tři: prodej probíhá za dohodnutou cenu místo nejnižšího podání, nedochází ke stěhování a klient si zachovává cestu zpět k vlastnictví.

Když je exekucí víc

Vícero exekucí není důvod k rezignaci, jen k pečlivější přípravě. Postup je následující: zjistí se všechny zápisy v katastru a v centrální evidenci exekucí, u každého exekutorského úřadu se vyžádá vyčíslení aktuálního dluhu a sestaví se celková částka potřebná k úplnému vyplacení.

Teprve pak se porovná s hodnotou nemovitosti. Pokud celkové závazky nepřevyšují realizovatelnou hodnotu, je řešení proveditelné. Pokud je převyšují, je nutné hledat jiné cesty — a v takovém případě je poctivé to říct rovnou.

Co udělat hned

1. Otevřete veškerou poštu a seřaďte dokumenty podle data. Hledáte exekuční příkaz k prodeji nemovitosti a případnou dražební vyhlášku — z ní zjistíte termín dražby.
2. Ověřte si stav v katastru nemovitostí. Nahlížení do katastru je veřejné a zdarma; uvidíte zapsané zástavy i exekuce.
3. Zkontrolujte centrální evidenci exekucí, ať víte, kolik řízení proti vám běží.
4. Nechte si spočítat hodnotu nemovitosti. Orientační odhad získáte v kalkulačce ceny nemovitosti.
5. Sečtěte celkový dluh a porovnejte s hodnotou. Rozdíl je částka, kterou byste reálně mohli dostat na ruku.
6. Ozvěte se dřív, než přijde dražební vyhláška. Nezávaznou nabídku připravíme do 48 hodin.

Tři časté mýty

„Když nebudu přebírat poštu, exekuce se nerozjede." Nepravda. Doručení má zákonná pravidla a fikce doručení funguje i bez fyzického převzetí. Nepřebírání pouze zkracuje čas na obranu.

„Exekutor mi nemůže vzít byt, ve kterém bydlím." Nemovitost sloužící k bydlení je chráněna jen v omezené míře a při vyšších pohledávkách ji lze prodat. Spoléhat na ochranu bydlení jako na jistotu je riskantní.

„Se záznamem v registru už mi nikdo nepomůže." Registry jsou překážkou pro úvěry. U zpětného leasingu se neověřují, protože nejde o půjčku — rozhoduje hodnota nemovitosti. Srovnání možností najdete v článku zpětný leasing versus hypotéka.

Tento text je informativní a nenahrazuje právní poradenství. V konkrétní situaci doporučujeme konzultaci s advokátem nebo s bezplatnou dluhovou poradnou.

Časté dotazy k tématu